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「長く使う」という考え方｜湘南のオーダー財布と夏季休業中の不動産調査 夏季休業4日目。
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 この日は朝から湘南方面へ向かいました。 目的は、不動産調査ではありません。 長年愛用してきた財布が傷んできたため、オーダー革財布をつくっていただく工房での打ち合わせです。 私はブランド品そのものには、あまりこだわりがありません。 それより... 続きをみる
私道のムラゴンブログ
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地区計画の「地域ルール」はどこまで有効？傾斜地・崖地・私道を調査した一日
みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 昨日は横浜市内で、地区計画区域内にある土地の調査を行いました。 地区計画が定められている土地を扱う場合、用途地域などの一般的な都市計画だけを確認して終わり、というわけにはいきません。 地区によって、 ・敷地面積の最低限度 ・壁面後... 続きをみる
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私設管の分岐承諾が得られない…私道トラブルから考える権利と実務
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、私設管に関する実務上の課題を改めて考えさせられる出来事がありました。 現在、当社が購入予定の土地は、公道と私道の角地で、私道持分も取得予定です。 事業計画としては土地を3区画に分割して販売する予定ですが、そのためには私道内に埋設さ... 続きをみる
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私道持分の相続と処分問題｜近年急増する相談内容と実務上の注意点
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 近年、私道に関する相談が増加しています。 本日も東京都内在住のお客様より、 「相続した私道持分を処分したい」 というご相談をいただきました。 実務上、私道に関する相談は大きく次の2パターンに分かれます。 * 私道持分を所有している方 * ... 続きをみる
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相続土地に第三者建物！？ 誰も引き取らない私道！？
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回公開したYouTubeショートは、どちらも“普通の不動産会社では扱いづらい案件”です。 ■ 大分県杵築市 相続した土地の一部に第三者の建物。さらに倒木リスクのある大木も…。 ■ 東京都大田区池上2丁目 誰も引き取らない私道を当社で購入... 続きをみる
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共同仲介・私道管理・査定実務から見る“売れる不動産会社”の条件
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は朝から東京都大田区で売主様との打ち合わせでした。 今回の案件では、売主様にとってより良い条件での売却を実現するため、当社単独ではなく大手不動産会社と共同で販売活動を行う方向で調整。 不動産実務では、囲い込みや自社利益優先が問題視され... 続きをみる
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再建築不可物件を“建築可能”に再生した実例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、横浜市某所で当社が実際に対応した「再建築不可物件」の再生事例について。 対象不動産は、 ・筆界未定地 ・前面私道持分なし ・住宅ローン利用困難 ・越境あり ・廃墟2棟あり という複数の問題を抱えており、大手不動産仲介会社でも一般市... 続きをみる
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再建築不可×長屋×私道トラブル物件が売却できた理由
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、横浜市鶴見区にある再建築不可物件の売却事例をご紹介します。 本件は、建築基準法の接道義務を満たしていないことから建替えができず、さらに長屋・境界不明・私道の通行および掘削承諾書未取得など、複数の問題を抱えた不動産でした。 加えて、... 続きをみる
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再建築不可物件と空き家の今後｜2026年の不動産市場動向から読み解く
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 近年、不動産市場は大きく変化しています。 2026年現在、 ・地価は上昇傾向 ・建築費は上昇 ・住宅着工は減少 という流れが続いています。 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の不動産市場動向データを見ても、 全国的に地価は緩やかな上... 続きをみる
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【私道の寄付・公道移管の実務】行政対応の違いと不動産リスク管理の視点（横浜市西区事例）
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、横浜市西区の自治会長よりご相談いただいた私道の公道移管について、横浜市役所路政課と協議を行いました。 ■相談内容 将来的な私道トラブルを未然に防ぐため、私道を横浜市へ寄付し公道移管したい。 私道は相続が発生すると持分が細分化し、以... 続きをみる
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横須賀市の坂地査定と私道確認業務｜焼け跡物件の成約事例を振り返る
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は社内ミーティングにて各案件の進捗共有を行いました。 午後は東京都大田区池上にて、当社所有の私道をご利用されている方へ購入意向の確認。 私道の整理は、不動産売却時の価格・金融機関評価・将来的な紛争防止の観点から非常に重要です。 私道問... 続きをみる
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【私道管理と相場調整局面】大田区私道対応と横須賀エリアの価格動向分析
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は、昨年末に当社で取得した大田区内の私道の管理対応を行いました。 ■ 私道の実務対応 当該私道は、大田区へ寄付相談が行われたものの受け入れ不可となった経緯があります。 私道は収益を生まない一方で、 ・維持管理責任 ・近隣トラブルリスク... 続きをみる
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再建築不可物件・私道問題・接道不足｜雪の日に考えた不動産のリスク
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今朝の横浜は久しぶりの降雪となりました。 路面や車両の凍結もあり、慎重な移動が求められる一日となりました。 午前中は、横浜市旭区の再建築不可物件について現地で打ち合わせ。 対象物件は、前面道路が私道であるものの、 • 私道の持分なし • ... 続きをみる
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那須塩原市出張3日目と私道の現地確認。立春に考える不動産の管理と判断
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 那須塩原市出張3日目。 前日までに主要な調査・打ち合わせを終え、本日は比較的落ち着いたスケジュールとなりました。 朝から通常業務を行い、横浜へ戻る前に那須塩原駅近くの **「パン・アキモト 石窯パン工房 きらむぎ」**で家族への土産を購入... 続きをみる
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年末年始休業初日の業務報告｜私道買取り契約と官公庁手続き
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は年末年始休業の初日でしたが、通常通り出社し業務を行いました。 午前中は年内案件の整理や事務作業。 午後は港区赤坂にて、大手企業様と東京都大田区某所の私道買取り契約を締結。 当該私道は、 ・利用価値が低い ・管理負担が大きい ・寄付も... 続きをみる
- # 私道
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東京都大田区某所 私道買取り成約事例｜管理負担を解消したケース
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回ご紹介するのは、東京都大田区某所に所在する私道を当社が直接買取りした成約事例です。 対象不動産は、 ・他用途での利用が出来ない ・すでに近隣住民が通行している という、典型的な「実質私道」でした。 売主様は大手企業様。 売却理由は、私... 続きをみる
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年末最後の営業日も粛々と。私道買取りと借地権決済準備、そして家族の節目
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は当社の年末最後の営業日でした。 もっとも、実際には27日まで予定が詰まっており、 その後も未処理業務対応のため出社が続く見込みです。 本日の主な業務は、都内私道の買取り契約準備。 対象不動産は、建築利用もなく、単独では収益性のない私... 続きをみる
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【成約御礼】私道持分なしの相続土地に対し、持分取得を成功させた事例
みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回、相続された古家付土地について、「前面道路が私道で、しかも持分がないため他社に断られた」とのご相談を受け、当社でコンサルティングを実施した案件が無事に成約となりました。(^^) 調査の結果、前面道路は共有者20名以上の私道。 最も多く... 続きをみる
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私道持分売買・空き家処分・農地・山林相談
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 “所有者と借受人の関係性”が不動産処分の鍵となった一例** 本日は以下の業務を行いました。 専門性を重視して、内容を整理してご報告します。 ⸻ ■ 横浜市旭区：私道持分売買の契約（当社仲介） 私道持分は、建築基準法の接道要件や通行承諾、排... 続きをみる
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再建築不可物件の実態と1円物件の売却事例｜横浜・宮城の不動産調査より
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は横浜市鶴見区の不動産会社を訪問し、買取査定のために東急東横線「菊名」駅と「反町」駅にある不動産の現地確認を行いました。 1件目は「菊名」駅近くの再建築不可物件。 坂を上り下りし、さらに階段を上った先にある建物は、老朽化が進み玄関扉も... 続きをみる
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接道に課題がある土地と43条許可申請 ― 地道な取り組みが将来の安心に
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 当社所有の東京都東久留米市の土地において、接道に問題があるため、建築基準法第43条の許可が必要となっています。 しかし、役所に保管されている図面と現況が異なるため、今後の建築や売却、相続を考えると、正しい図面への差し替えが不可欠です。 そ... 続きをみる
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再建築不可リスクと私道承諾問題 ― 現場でのリアルな対応
みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 本日は東京都内の「再建築不可に該当する可能性がある土地」の現地に行きました。 この土地は一見道路に接しているように見えるのですが、実際には「道路」ではなく「道路状空地」。そのため建築基準法上の道路とは認められず、新築の際には 建築基準法第... 続きをみる
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- # エコハウス
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新築マイホーム
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